专家阵容

　　钟晓青中山大学园林及生态经济规划设计研究所所长

　　付国良建筑学硕士、国家一级注册建筑师

　　韩世同寒桐投资顾问有限公司总经理

　　何锦超广东省建筑设计研究院院长

　　本报举办的东莞第二届“十大明星楼盘”的活动正如火如荼地展开,上周末,来自广州和东莞的专家、学者齐聚东莞,对候选20个楼盘进行实地考察、打分,并给东莞房地产的整体建设把脉,对东莞房地产几年的发展成果给予肯定的同时,也对东莞楼盘产品存在的问题给出了药方。目前,本次评选已经接近尾声,下周将在五星级酒店举办声势浩大的颁奖晚会,并出版《东莞十大明星楼盘》特刊。

　　住宅产品实用性强

　　何锦超:从这次巡盘活动中,可以看出开发商对东莞地产实际情况研究很深,定位是相当准确的,也非常理性。

　　从产品的角度看,开发商在产品的琢磨上越来越用功,研究得很深也很透彻,开发商做了大量的工作,不盲目,对户型的设计比较实际,并且产品的品种相当丰富。这些楼盘的样板房做得都很有风格,这还是说明开发商主导意识很强,东莞的住房交楼都是毛坯标准,这使得在户型的设定上需要更精细一些。

　　在这次巡盘中,有不少楼盘在镇区,距离城区比较远,镇区的楼盘建筑水平并不输给城区,很多镇都是50万―60万平方米的大盘,只有东莞的经济才能支撑起这样大的地产规模。

　　钟晓青:东莞的户型产品是很紧跟形势的,在中西合壁方面设计师还是下了很多的功夫,不过,有些地方做得还是比较粗糙。整体上,户型很紧贴市场的,大部分的楼盘都很重视实用性,因此户型设计都以实用为主。

　　付国良:东莞目前产品创新的不多,这可能是因为户型的创新比较难的缘故,不少开发商宁可借鉴也不愿意创新。

　　园林建设普遍受重视

　　何锦超:在外部空间上,可以看出,东莞的开发商都是花了大价钱的,下了很大的功夫,这说明开发商非常重视外部空间的包装,从小区规划到园林设计,开发商的重视说明消费者的需求在不断地转变。

　　钟晓青:我上次也参加了南方日报举办的“十大明星楼盘”评选,感觉一年后东莞的进步是相当快的,尤其是在楼盘环境的建设,在园林的设计上下了很大的功夫,资金投入也上来了。往细里说,比如在楼盘的傍水方面,有不少楼盘设计了大量的水景,与绿化呼应,下了功夫；理念上,有些设计的“意境”还是有一定的味道；绿化上,跟以前相比,增加了很多乡土植物,也种了很多大树,成本很高,这都说明开发商用足了财力物力在园林设计上。

　　社区管理素质提升

　　何锦超:社区管理方面,巡访的候选楼盘中,可以看出开发商都是非常重视社区管理的。这也说明这几年,开发商上了一个台阶,老百姓生活水平提高了,购买力强了,对物业的要求也高了。

　　营销策略灵活多变

　　韩世同:东莞在借鉴和引进广州、深圳楼盘的优点方面下了功夫,比如“新中信”和“老中信”这几年时间,产品变化是相当明显的,这说明东莞的消费结构发生了巨大的变化,新莞人成为了销售主力。再看东莞楼盘的营销策略也有了一些变化,灵活性很高,对市场敏感度也非常强,东莞在政策、规划上有什么亮点都立刻会在楼盘的营销中体现出来。

　　症结

　　建筑元素单一模仿风盛行

　　何锦超:应该注意的地方是,在这次寻盘中,很多楼盘拿国外的概念包装这些地产产品,开发商在标明楼盘国际化水准的同时,却忽略了中国的传统文化。在宣传上,不能一听到国外的东西就认为是好东西,设计师、开发商在设计上不一定要全部套用国外的概念。不少楼盘在建筑元素的设计上,色彩都很雷同,模仿风很重。在园林绿化上,开发商还应该掌握“度”的问题。不要把好的不好的全部塞入楼盘。可以看出,东莞楼盘的容积率还是很低的,将来低容积率的楼盘将越来越少,这是东莞的开发商都要面对的问题,如何在高容积率中体现品质,这个问题,还要开发商下不少功夫。

　　韩世同:不足的方面,整体而言,在品质上,与广州、深圳的楼盘还有一定的差距,外立面太单一了,有些高档楼盘在立面的选材上没有一些变化,比较单调。

　　钟晓青:在这次巡盘中,看到的楼盘容积率大多数都小于2,这说明东莞低容积率的楼盘还是比较多的,以后这类型的楼盘可能会受到控制,这要和政府节约用地的政策相匹配。换句话说,这类低容积率的楼盘资源还是相当稀缺的,不过遗憾的是,设计师没有把低容积率的形象展示出来,比如楼间距太少,或者不够尺度,让人感觉不到低容积率的好处。

　　付国良:在楼盘的造型方面,东莞分两大类,不是模仿就是抄袭,并且抄袭模仿得都不地道,没有太多的新意,这使东莞楼盘的同质化现象非常严重。

　　本版撰文:本报记者姜岩

　　本版摄影:本报记者何建文