继前一次上调存款准备金率不到一个月,央行再次宣布将在本月25日上调存款准备金率。这也是央行在年内第十次上调存款准备金率,与今年以来历次上调0.5个百分点的水平相比,此次存款准备金率上调1%,调控力度明显加大。由此,普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准,创近年来的历史新高。准备金率的提高带来的直接影响恐怕就是众多企业将面临贷款紧缩的难题,尤其是需要资金周转的民营地产企业,这类企业在东莞相当活跃。这也促使越来越多的东莞民营地产企业寻求新的融资渠道。

上市、信托基金或将成新融资手段

　　根据房地产业的特点,企业更多地应该采用权益性融资的方式来获得资金。从融资渠道上来看,银行资金成为房地产企业开发资金来源主要渠道是一种必然的结果

　　据了解,从房地产业融资的特点来看,房地产业是一个需要高资金量的行业,这决定了它需要大量外部资金的支持,同时它也是一个产业链较长的产业,购置土地、规划设计、建设开发、销售、物业管理等环节构成了中国房地产企业的整体经营流程。由于房地产企业投资周期较长,中间的不确定性因素较多,风险相对较高。因此根据房地产业的特点,企业更多地应该采用权益性融资的方式来获得资金。从融资渠道上来看,银行资金成为房地产企业开发资金来源主要渠道是一种必然的结果。

　　据从事宏观经济学者周明生介绍,在房地产开发流程中,越是接近前期,其潜在的风险就越大,而银行贷款运用的主要途径是那些风险相对较低的项目和企业,房地产企业的前期和中期的开发投资在本质上并不具有这一特点。因此,从分散风险和保证公平的角度看,房地产业更适宜于权益型融资的方式而非债务型融资,只有那些财务实力强、整体风险水平低的大型公司,才有可能更多地运用债务型融资来筹集资金。

地产企业多选择时机上市

　　有地产人士评价,此举为东莞地产企业探索如何利用资本市场进一步发展企业自身,如何不断朝着公众公司转变,通过透明化、公开化的管理建立起现代企业制度有着决定性的作用

　　早前,就有传包括东莞本土地产企业中惠地产、富盈地产、联华国际准备上市的事情,作为地产企业,这几家公司近两年的土地储备和开发量有目共睹。据悉,中惠公司已经着手重新设立公司架构,联华国际也正在做资本整合,对于上市一事,这些企业都表示正在紧锣密鼓准备中。对此,有地产人士评价,此举为东莞地产企业探索如何利用资本市场进一步发展企业自身,如何不断朝着公众公司转变,通过透明化、公开化的管理建立起现代企业制度有着决定性的作用,而除了将自身企业经营做强做大外,融资是这些企业上市最为直接的目的。

　　据了解,东莞多家知名企业近期均在筹备上市工作,其中包括目前主战场均设在东莞镇区市场的东莞市中惠房地产开发有限公司以及东莞市富盈房地产开发有限公司。据了解,富盈将以广东富盈集团有限公司身份,整合地产业务和酒店业务上市,预计2008年将在香港上市。中惠地产也将以集团身份上市,但仍然是以地产为主要业务,计划上市时间也是在明年,目前这些工作仍处于筹备阶段。

“地”时代转为“钱”时代

　　房地产市场就是资本的市场,上市成为决意做大做强的东莞开发商最热切的期望

　　房地产市场就是资本的市场,上市成为决意做大做强的东莞开发商最热切的期望,开发商纷纷上市融资,很大程度是因为房地产项目投资大,周期长,需要的资金庞大,而对于正处发展时期,特别是已进入规模开发的开发商,融资渠道不甚如意是制约其急剧扩张的“软肋”。此外也有专家表示,广州近年来就有多家地产公司上市,广州作为粤系地产的代表,经过这么多年的发展,经历了地产的大起和大落,直到近年才纷纷踊跃上市,应该是资金运作遇到了瓶颈,原来在成长期阶段依靠政策,依靠银行都可以运作项目,而那种单一的资金募集方式在高速扩张期是跟不上企业发展的。

　　如今中央房贷紧缩已成为定局,而房地产是资金密集型行业,只有规模大,才利于企业融资。随着目前市场不断规范,银行放贷条件趋于刚性,进入资本市场成了一心想做大做强的开发商的强烈愿望,上市是一种比较理想的融资方式,这些准备上市的开发企业正朝着公众公司转变,通过透明化、公开化的管理意图建立起现代企业制度,这也是东莞本土公司发展壮大的一个信号。

后期资本运作更具考验

　　上市之后的战略部署、资本运营也十分重要,如果运营成功资本会快速扩张,相反则不利于公司的良性发展,反而会带来更大的发展压力

　　对于东莞本土房地产企业上市之后的发展预期,专业人士指出,作为一家房地产企业来说,是否考虑上市,还要衡量利弊,上市的话,可以打通股权融资渠道,扩大企业知名度,规范企业运行,改善企业经营机制。但同时也有不少弊端,比如说上市以后利润共享、稀释股权、严格信息披露、规范运作等,这应该也是东莞本土诸多知名地产企业有上市能力却没有考虑上市的主要原因。

　　宏观调控,收紧银根后,对房地产公司的资金要求更高了,扩大融资渠道是必然的,但上市之后的战略部署、资本运营也十分重要,如果运营成功,资本会快速扩张,相反则不利于公司的良性发展,反而会带来更大的发展压力。如果从资金融资角度考虑,除了上市,还有很多其他的办法,专家建议可以通过信托资金等方式分散房地产企业的融资渠道。

莞企少用信托基金融资渠道

　　原因是我国房地产信托门槛较高,手法单一

　　周明生表示,从大城市的情况看,在央行收紧银行信贷后,房地产信托异军突起,有力支撑了房地产商的开发投资经营活动。相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于地产公司持续发展。房地产信托既可以采取股权投资的形式也可以采取贷款的形式。目前东莞的房地产企业很少涉及这类投资信托基金,究其原因是我国房地产信托门槛较高,手法单一。

　　周分析,房地产信托在投资过程中,绝大多数都是采取贷款的形式,采取的仍然是债权的形式,这等于是原有银行贷款的简单替代,并没有解决风险与收益不对称的根本性问题,而且在这个过程中信托业的风险也在增加。今后的房地产信托如果想要有较大的发展,必须在产品形式上加以改进,推出更多的股权投资或混合投资的信托产品。

　　房地产基金在本质上是一种产业投资基金,它通过公司或商业信托的方式募集资金,然后交由专家管理,部分资金以资产收购或股权投资的形式,投资到多个房地产企业或者房地产项目上,部分资金则通过购买高流动性的证券产品。房地产基金应该是未来房地产企业股权融资的一个主要途径,但在目前由于我国没有专门的《产业投资基金法》,而现行的法律规定投资基金只能投资于“上市公司流通股、国债和现金等高流动性资产”上,因此房地产基金的发展尚待时日。